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【事務所概要】
 谷中和志司法書士事務所
 司法書士 谷中和志(やなか かずし)
 静岡県浜松市西区舞阪町舞阪141番地
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不動産登記


藤枝版(ynk01-A2)
藤枝市の花「藤の花」です。S8
 藤枝市の花 「藤の花」 H24/5


 「不動産登記」について

■ 所有権の登記
 物権変動は意思表示のみによって生じます。まず、「物権」とは物に対する権利です。そして、所有権も当前に物権に含まれます。次に、「物権変動」とは物権が発生・変更・消滅することです。所有権の移転も当前に物権変動に当たります。そのため、所有権の移転は意思表示のみによって生じます。そして、「意思表示」とは、例えば、不動産を贈与する場合でいえば、「あなたにこの土地をあげる」と言えば意思表示になります。すると、理論的には、所有権の移転は「売ってあげる」「差し上げる」等の口約束のみで生じることになるため、契約書や名義の変更は不要ともなりかねません。さらに、物権変動は意思表示により生じるが移転時期は登記があった時等とする考え方もありますが、物権変動は意思表示により生じるのだから、移転時期についても意思表示があった時と考えるのが一番素直な考え方です。もっとも、以上は理論的な話です。実際には不動産の売買や贈与を行う場合には契約書を作成することがほとんどです。契約書を作成することにより後々のトラブルを防ぐことができます。例えば、契約書がないと「もらった」「あげてない」等の水掛け論になりかねません。もっとも、契約書だけでは不動産の売買や贈与があってことは契約当事者間にしか分かりません。すなわち、契約当事者以外の第三者には不動産の売買や贈与があったことが分からないので、その不動産の持ち主が誰なのか分かりません。すると、第三者はその不動産を買いたいと思っても誰に話を持ちかければよいのか分かりません。そこで、第三者は不動産の登記簿を見て不動産の持ち主を確認することになります。すなわち、不動産の売買や贈与があった場合には、それらを原因に所有権が移転したことを登記することにより、第三者は売買や贈与により不動産の持ち主が変わったことを知ることができます。そのため、登記は不動産物権変動の対抗要件とされています。
 対抗要件の「対抗」とは、当事者間では物権変動があったことを主張できるが、第三者との関係では物権変動があったことを主張できないとの意味です。すなわち、土地の二重譲渡があった場合には、買主双方とも登記を備えなければ他の買主に不動産の所有権を主張できないが、劣後した買主は売り主に対しては契約上の賠償責任等を追求できるという意味です。なお、土地を売った売主は無権利者になるので再度不動産を売ることはできないとも考えられますが、買主が登記を備えるまでは物権変動は不完全であり排他性を備えないと考えるため不動産の二重売買も理論的には可能となります。
 まとめとしては、不動産の所有権移転については確実に登記を備えておく必要があるということです。
■ 抵当権の登記
 抵当権とは、目的物の交換価値を把握する権利です。簡単に言うと、お金を借りる際に不動産を担保入れ借りたお金を返せない場合には不動産を取り上げられることです。そして、抵当権には優先弁済的効力があるため、抵当権が設定されていると不動産が競売にかけられた場合には、抵当権者は他の債権者よりも優先的に弁済を受けられます。
このように抵当権には優先弁済的効力があります。そして、一つの不動産に抵当権を複数設定することは可能のため、その場合にはどの抵当権が一番優先するのかが問題になりますが、抵当権の優先順位は登記の順位によります。そのため、抵当権においては必ず登記がなされることになります。例えば、1000万円の土地があったとして、Aさんが第1順位の抵当権付きの900万円の債権を有しており、Bさんも同じく900万円の抵当権付きの債権を有しているが順位が第2順位の場合には、不動産が競売され1000万円で売れた場合にはAさんが受け取れる金額は900万円であるのに対してBさんが受け取れる金額は100万円にすぎません。しかし、Aさんの抵当権が第2順位でBさんの抵当権が第1順位だった場合には、反対にAさんが受け取れる金額は100万円にすぎず、Bさんが900万円を受け取れることになります。そのため、抵当権においては登記は極めて重要な役割を担うことになります。なお、抵当権の順位は登記の申請の順番により決まります。
 また、抵当権が設定されている不動産は事実上処分を制限されることになります。抵当権には追及効があるため、抵当権付きの不動産が売却されても抵当権は消滅せずにそのまま存続します。すなちわ、不動産の売主が抵当権者に債務を返済できずに抵当権が実効されて不動産が競売された場合には不動産の買主は不動産を失うことになります。そのため、抵当権付きの不動産を購入しても抵当権が実効されると元も子もないため、抵当権付きの不動産は買い控えられて事実上処分を制限されることになります。もっとも、不動産は競売にかけるよりも売却した方が高く売れるため抵当権者の要請により不動産は売却されるほうが多いです。ようするに、抵当権が付いている不動産は抵当権者に無断では売却することが事実上困難ということです。なお、売却した不動産の代金を抵当権者が受け取ることは物上代位の問題です。
 さらに、抵当権や抵当権の順位は譲渡されたり順位自体を変更することもあります。そして、抵当権には付従性があるため債務が弁済されると抵当権は消滅します。これらの場合にも抵当権の登記が必要になります(抵当権の移転・処分・順位の変更・抹消の登記等)。
■ 根抵当権の登記
 根抵当権は抵当権と異なり、一定の範囲内の不特定の債権を担保します。そのため、根抵当権の場合には、一つの債権が弁済により消滅しても根抵当権は消滅しません。そのため、新たに債権が生じてもいちいち根抵当権を設定する必要がありません。他方、抵当権の場合には債権は弁済により消滅するため、新たな債権が生じた場合には再度、抵当権を設定し直す必要があります。次に、根抵当権は不特定数の債権を担保するため、そのうちの一つの債権が他者に譲渡等された場合にも根抵当権は債権と一緒に移転することはありません。他方、抵当権は特定の債権を担保するものであるため、その債権が他者に譲渡等された場合には抵当権は債権と一緒に移転します。抵当権と比較した場合の根抵当権の特徴は以上のような、債権が消滅しても根抵当権は消滅しない@「付従性の否定」と、根抵当権は債権と一緒に移転しないA「随伴性の否定」です。
 根抵当権も抵当権と同様に登記簿上の順位が重要のため設定登記は欠かせません。さらに、根抵当権は不特定の債権を担保するものであり、最終的にいかほどの債権を担保するか不明のため、当事者以外の第三者を保護するための登記が必要になります。まず、元本確定前においては被担保債権の範囲(いかなる債権を担保するのか)や、債務者の範囲(誰に対するの債権を担保するのか)を変更することは可能ですが、変更の登記をしなければ第三者に対抗できません(根抵当権者と設定者の当事者間では有効ですが、当事者以外の人には変更を主張できません)。さらに、極度額(限度額)については、元本が確定する前であっても後であっても変更可能ですが、登記をしなければその効力が生じません(当事者以外の人だけでなく根抵当権者と設定者の当事者間においても変更があったことを主張できません)。
 さらに、根抵当権者や債務者が死亡した場合には、原則としては、相続開始から6ヶ月が経過すると根抵当権は確定することになります。その上で、相続人が債権・債務を引き継ぎ根抵当権を存続させるためには、相続開始後6ヶ月以内に合意の登記をする必要があります。他方、根抵当権者や債務者が法人の場合で合併した場合には、被合併会社の取引関係は維持するのが通常であり、そこから生じる債権・債務についても、これまで通りに合併前と同様に根抵当権で担保したいと考えるのが合理的であるため、法人の合併の場合には根抵当権は確定せずそのまま存続するのが原則です。その上で、根抵当権者が特に確定請求した場合に根抵当権は確定することになっています。
 根抵当権は抵当権と比べるとややこしい部分が多くあります。




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■ 谷中和志司法書士事務所
■ 司法書士 谷中和志(やなか かずし)
 静岡県浜松市西区舞阪町舞阪141番地
 静岡県司法書士会所属
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